《深圳经济特区城市更新条例》政策解读
信息来源：深圳市城市更新协会 日期：2020年12月30日
12月30日，深圳市人民代表大会常务委员会发布关于正式表决通过《深圳经济特区城市更新条例》的通知，这是我国首部城市更新立法，该条例拟于2021年3月1日起实施。现将有关内容解读为6大核心条款+7大注意要点，具体如下：
- 六大核心条款
- 核心条款1
第二条第二款，明确：根据市住房发展规划，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才房等公共住房建设，由市、区人民政府按照有关规定组织实施。具体办法由市人民政府另行制定。
- 核心条款2
第三十四条，历史首创的对市场化城市更新搬迁补偿标准进行了明确：“已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿;产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。”同时，第三十四条第三款明确“绿本”属于“已登记的商品性质住宅物业”以外的情况，搬迁标准不受套内不少于1：1，误差3%面积无偿赠送的要求规定，与红本住宅以外的其他合法建筑和历史违建的搬迁标准一样，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。即“绿本”只可就低，不可就高。
- 核心条款3
第三十六条，明确：旧住宅区签约面积与签约人数达双95%后可进行区政府征收；城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可进行区政府征收。综合考虑了城中村单个业主拥有大面积合法住宅而拒绝签约的情况，故城中村没有对签约面积提出要求，这条非常实事求是。
- 核心条款4
第三十七条，明确：删除了区政府作出征收决定的前置流程（编制征收补偿方案、征求意见、听证、社会稳定风险评估等）的具体明文规定，表述为由区人民政府参照国家和本市国有土地上房屋征收与补偿有关规定，依法作出征收决定。并且此征收可以不纳入全市年度房屋征收计划，不占计划总量指标。
- 核心条款5
第三十八条，明确：在征收决定作出前的一系列流程过程中，曾经拒绝签约的物业权利人与市场主体又协商签订了搬迁协议的，市场主体可以告知区政府终止对该房屋的征收程序。此条主要体现征收的威慑作用，不一定真要走到那一步，过程中的博弈势能可以有效转换。撤销征收的机制设计真的很赞
- 核心条款6
第三十九条，明确：区政府征收取得的物业权利，由相关部门按照有关规定与市场主体协商签订搬迁补偿协议。此条是一定需要市政府另立执行细则的。
- 七大注意要点
- 注意要点1
第二十六条，明确：旧住宅区想纳入拆除重建的，不管危房鉴定是几级，都必须满足建成年限20年以上的前提条件。
- 注意要点2
第三十一条，设立“预告登记”制度。市场主体与物业权利人共同申请预告登记有效时限，期限届满或更新单元计划调出的预告登记自动失效，双方当事人也可共同申请失效。否则，在预告登记有效期内，不动产登记机构不受理被搬迁房屋的不动产转移、抵押或者变更等登记业务。也就是说一旦签定了搬迁协议市场主体和物业权利人就应该尽快去共同申请办理被搬迁房屋的预告登记，办理了预告登记后，物业权利人就无法再办理此处房屋的产权转移、抵押和变更了。
- 注意要点3
第四十条，明确：在确认实施主体环节，区城市更新部门应当与实施主体签订项目实施监管协议，协议里除明确实施主体按照单元规划的要求落实公共用地的移交、城市基础设施和公告服务设施、创新型产业用房和公共住房的建设义务外，还要明确相应的接受部门，避免之前出现过的，做好了公共贡献，却没有相关政府部门接收，或者接收程序异常复杂的情形。
- 注意要点4
第四十三条，明确：除提前向政府无偿移交公共用地，且经区政府同意拆除地上建筑物的情形以外，更新单元范围内的建筑物要在区更新部门与实施主体签订了项目实施监管协议后方可按规定拆除，须提前十五天向住建部门办理备案手续，才可进行拆除施工。拆除建筑物之前未进行备案的，将按2000元/平拆除建筑面积进行罚款，造成损失的承担赔偿责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。
- 注意要点5
第三十条，如果更新项目用地是属于城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围外形成的建成区域的（也就是无本建筑物覆盖的地块），区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办和原农村集体经济组织继受单位对历史违建权利人进行核实，市场主体与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的，由区城市更新部门给予警告，并责令限期改正，逾期不改正的，处五十万以上一百万元以下罚款。
- 注意要点6
第十七条，明确了更新单元计划申报主体需要经过物业权利人或所在原农村集体经济组织继受单位委托，或者是区政府或辖区街道办负责申报，未接受委托而擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等前期工作的，由区更新部门责令限期改正，逾期不改正的，处一百万元以上五百万元以下罚款，构成犯罪的依法追究刑事责任。
- 注意要点7
第七十一条，明确：本条例有关旧住宅区未签约部分房屋实施征收的具体办法，由市人民政府另行制定。
《深圳经济特区城市更新条例》原文网址：http://www.szrd.gov.cn/szrd_zyfb/szrd_zyfb_cwhgb/202012/t20201230_19375590.htm
